Письмо N 14-17-12/3882 от 16.04.2008 По обращению <...>, в котором поставлены вопросы относительно земельных долей (паев). ( 14-17-12/3882 от 16.04.2008 )

Государственный комитет Украины по земельным ресурсам

Письмо

от 16.04.2008 г. N 14-17-12/3882

Государственный комитет Украины по земельным ресурсам по обращению <...> рассмотрел ваше письмо <...>, в котором поставлены вопросы относительно земельных долей (паев). По каждому отдельному поставленному вами вопросу предоставляем следующие ответы и разъяснения.

К первому вопросу

Земельное законодательство не содержит четкого определения понятия земельной доли (пая).

При понимании сущности понятия "земельная доля (пай)" прежде всего следует руководствоваться существующим законодательством и, в частности, учитывать статью 25 и "Переходные положения" Земельного кодекса Украины, "Переходные положения" Закона Украины "Об аренде земли", Закон Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)", Указ Президента Украины от 08.08.95 N 720 "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям", постановление Кабинета Министров Украины от 04.02.2004 N 122 "Об организации работ и методике распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев)", постановление Кабинета Министров Украины от 12.10.95 N 801 "Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)".

Указом Президента Украины от 08.08.95 N 720 "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям" при паевании земель предусмотрено определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена коллективного сельскохозяйственного предприятия, сельскохозяйственного кооператива, сельскохозяйственного акционерного общества без выделения земельных участков в натуре (на местности).

Кроме земельных долей (паев), созданных в результате паевания земель сельскохозяйственных предприятий, которым они принадлежали на праве коллективной собственности, следует учитывать статью 25 Земельного кодекса Украины (далее - Кодекс), которой предусматривается передача земельных долей (паев) при приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий.

Ко второму вопросу

В соответствии со статьей 79 Кодекса земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с определенными в отношении нее правами. С учетом статьи 3 Указа Президента Украины от 08.08.95 N 720 "О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям" и требования формы сертификата на право на земельную долю (пай), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 12.10.95 N 801 "Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)", установление размеров земельной доли (пая) предполагается в условных кадастровых гектарах без определения границ данной доли в натуре (на местности).

Гражданам-собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю.

Сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством (пункты 16, 17 "Переходных положений" Кодекса).

В соответствии со статьями 125 и 126 Кодекса право собственности на земельный участок лица возникает после получения и государственной регистрации государственного акта на право собственности на земельный участок.

Следовательно, граждане-собственники земельных долей (паев) не могут считаться собственниками земельных участков.

К третьему вопросу

Собственники земельной доли (пая) имеют право на выделение их в натуре (на местности) и получение прав собственности на выделенные в натуре (на местности) земельные участки в соответствии с Законом Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)" (далее - Закон).

Лица, собственники сертификатов на право на земельную долю (пай), которые изъявили желание получить принадлежащую им земельную долю (пай) в натуре (на местности), подают в соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районную государственную администрацию заявление о выделении им земельной доли (пая) в натуре (на местности).

В случае подачи заявлений о выделении земельных долей (паев) в натуре (на местности) большинством собственников земельных долей (паев) в границах одного сельскохозяйственного предприятия соответствующий сельский, поселковый, городской совет или районная государственная администрация принимает решение о разработке проекта землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев) (статья 3 Закона).

Проект землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев) разрабатывается государственными и другими землеустроительными организациями, получившими в установленном законом порядке лицензии на проведение землеустроительных работ, согласуется соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией и утверждается на собрании большинством собственников земельных долей (паев) в границах земель, находящихся в пользовании одного сельскохозяйственного предприятия, и оформляется соответствующим протоколом (статья 7 Закона).

Распределение земельных участков в границах одного сельскохозяйственного предприятия между собственниками земельных долей (паев), подавшими заявления о выделении принадлежащих им земельных долей (паев) в натуре (на местности), производится соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией по месторасположению земельных участков па собрании собственников земельных долей (паев) согласно проекту землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев) (статья 9 Закона).

Порядок организации работ и методика распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев) утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 04.02.2004 N 122.

Документация по землеустройству относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) включает:

проект землеустройства относительно организации территории земельных долей (паев);

техническую документацию по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок.

Государственной землеустроительной экспертизе подлежит выборочно до 20 процентов документации по землеустройству относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности) (статья 8 Закона), каковая [экспертиза] осуществляется в соответствии с Законом Украины "О государственной экспертизе землеустроительной документации" и Методикой проведения государственной экспертизы землеустроительной документации, утвержденной приказом Госкомзема Украины от 03.12.2004 N 391, зарегистрированной в Минюсте 21.12.2004 за N 1618/10217.

Установление границ земельных участков в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок (статья 11 Закона).

Требования к технической документации по составлению государственных актов на право собственности на земельный участок предусмотрены пунктом 1.16 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденной приказом Госкомзема Украины от 04.05.99 N 43, зарегистрированным в Минюсте 04.06.99 за N 354/3647 (далее - Инструкция).

Оформление государственных актов на право собственности на земельный участок собственникам земельных долей (паев) осуществляется землеустроительной организацией, выполнившей землеустроительные работы относительно выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности) (статья 12 Закона).

Составление и выдача государственных актов на право собственности на земельные участки осуществляется в порядке, определенном разделами 2, 3 Инструкции.

Регистрация государственных актов на право собственности на земельные участки осуществляется в соответствии с Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема Украины от 02.07.2003 N 174, зарегистрированным в Минюсте 25.07.2003 за N 641/7962.

К четвертому вопросу

В соответствии с пунктом 15 "Переходных положений" Кодекса до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель не допускается: купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.

К пятому и шестому вопросам

Купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" пункта 15 "Переходных положений" Кодекса, вводится при условии вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и о рынке земель, с определением особенностей оборота земель государственной и коммунальной собственности и земель товарного сельскохозяйственного производства.

Сделки (втом числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" данного пункта, в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а также в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных долей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения) (подпункт "б" пункта 15 "Переходных положений" Кодекса).

По мнению Госкомзема, условия, определенные абзацем третьим подпункта "б" пункта 15 "Переходных положений" Кодекса, распространяются и на предварительные договоры, которые заключаются в соответствии со статьей 635 Гражданского кодекса Украины и предусматривают куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных долей (паев), определенных подпунктами "а" и "б" пункта 15 "Переходных положений" Кодекса.

К седьмому вопросу

Граждане-собственники сертификатов на право на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, месторасположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, в соответствии с данными сертификатами, с соблюдением требований Закона Украины "Об аренде земли".

После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен только по согласию сторон (раздел IX "Переходные положения" Закона Украины "Об аренде земли").

 

Председатель

В. Воеводин