ДЕРЖАВНИЙ КОМІТЕТ БУДІВНИЦТВА, АРХІТЕКТУРИ

ТА ЖИТЛОВОЇ ПОЛІТИКИ УКРАЇНИ

ПРАВИЛА ТА ПОРЯДОК РОЗПОДІЛУ

ТЕРИТОРІЇ ЖИТЛОВОГО КВАРТАЛУ

(мікрорайону)

“Зміни до Правил та порядку розподілу території житлового кварталу (мікрорайону)” внесені згідно з наказом Держбуду України від 19 березня 2001 р. № 59, наведені на останній сторінці документу.

Київ 2000

РОЗРОБЛЕНІ

Держбудом України (А.О. Економов - керівник;

Т.С. Нечаєва, канд. арх; Л.І. Тузова, канд. арх.)

АТ "Київпроект"

(Т.Ф. Ткач, Б.П. Вишневський), за участю

А.Ю. Ємельянова, нач.управління генплану виконкому

Донецької міської ради

ЗАТВЕРДЖЕНІ

Наказом Держбуду України від 16.09.1999 р. № 228 та введені в дію з 1 жовтня 1999 року

1 ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ

1.1 Сфера застосування документа

1.1.1 Правила та порядок розподілу території кварталу (мікрорайону) (далі Правила) розроблені в розвиток "Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків", затвердженого 5.04.96 р. наказом № 31/30/53/396, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.04.96 р. № 203/1228, і є складовою системи нормативно-методичних документів з виконання містобудівної та землевпорядної документації, здійснення планування раціонального використання і забудови територій, ведення містобудівного кадастру.

1.1.2 Правила спрямовані на формування земельних ділянок прибудинкових територій окремих багатоквартирних житлових будинків в житлових кварталах (мікрорайонах) існуючої забудови та під час проектування територій нової житлової забудови, раціональне використання територій існуючої і нової багатоквартирної житлової забудови, утримання і використання вказаних територій на основі принципів добросусідства, забезпечення реалізації прав громадян, яким багатоквартирний житловий будинок належить на праві спільної власності, на розпорядження і використання земельних ділянок прибудинкових територій.

1.1.3 Правила визначають юридичні, містобудівні, технічні правила і планувальний механізм встановлення меж земельних ділянок в існуючій і новій багатоквартирній забудові на основі затвердженої містобудівної документації у відповідності з чинним законодавством і державними нормами з метою:

- поліпшення умов експлуатації та утримання територій існуючої і нової багатоквартирної житлової забудови, які знаходяться у спільному користуванні і мають спільну інфраструктуру;

- розподілу вказаних територій на окремі земельні ділянки, які знаходяться у колективній (приватній, спільній приватній) власності та забезпечення реєстрації прав власників житлових будинків на землю і нерухоме майно;

- встановлення меж резервних земельних ділянок, які залишаються у державній (комунальній) власності для забезпечення подальшого розвитку територій та умов їх використання;

- встановлення меж територій загального використання населених пунктів, які залишаються у державній ( комунальній) власності для забезпечення умов життєдіяльності населення, а також експлуатації та утримання вказаних територій згідно з чинним законодавством;

- встановлення меж територій, на які поширюються права третіх осіб, та умов їх використання;

- визначення ідеальної земельної частки вбудовано-прибудованих об'єктів торговельного, культурно-побутового, іншого призначення;

- проведення оподаткування земельної власності;

- проведення кадастрового землеустрою.

1.1.4 Правила встановлюють порядок визначення об'єктів земельної власності в кварталах (мікрорайонах) існуючої і нової житлової багатоквартирної забудови і регламентують механізм розподілу територій, правила визначення розмірів земельних ділянок, порядок, розроблення, узгодження і затвердження проекту розподілу територій, склад і зміст вказаного проекту.

1.2 Законодавча основа документа

1.2.1 Законодавчою основою документа є:

Земельний Кодекс України, Закони України "Про основи містобудування", "Про місцеве самоврядування в Україні", Водний Кодекс України, "Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне користування або у спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків", зареєстроване в Міністерстві юстиції України 26.04.96 р. за № 203/1228, "Положення по земельно-кадастровій інвентаризації земель населених пунктів", зареєстроване в Міністерстві юстиції України 31.10.97 р. за № 522/2326.

1.2.2 Нормативною основою документа є державні будівельні норми України ДБН 360-92* "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень", державні санітарні правила планування і забудови населених пунктів, інші державні та відомчі норми, які визначають межі територій, де існують планувальні обмеження на їх використання, а також розміри земельних ділянок, ліній та споруд інженерного обладнання територій.

1.3 Визначення основних термінів

У цих Правилах наведені нижче терміни вживаються у такому значенні:

Земельна ділянка - це частина території населеного пункту, що має фіксовані межі та характеризується певним місцерозташуванням, складом функціональних компонентів території, природними властивостями, фізичними параметрами, правовим і господарським станом.

Фізична площа земельної ділянки - це площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі: схилів, пагорбів, ярів, западин тощо.

Проектна площа земельної ділянки - це площа проекції межі ділянки на площину проекції, в якій встановлена геодезична система координат. Геодезична площа визначається за координатами кутів повороту межі.

Об'єкти сервітуту - території, на які поширюються права сторонніх користувачів і обмежуються права власників земельної ділянки щодо їх використання.

Реальна земельна частка - частина земельної ділянки окремого житлового будинку, межі якої можуть бути встановлені на місцевості.

Ідеальна земельна частка - частина земельної ділянки декількох житлових будинків, яка не може бути встановлена на місцевості для окремого житлового будинку за умов її місцерозташування, природних та планувальних особливостей, фізичних параметрів.

Резервна земельна ділянка - територія, призначена за затвердженою містобудівною документацією для будівництва об'єктів різного функціонального призначення, не освоєна на час проведення розподілу території мікрорайону на земельні ділянки прибудинкових територій, а також територія, яка може бути встановлена на місцевості для розміщення будівництва або інших видів використання території за умов додержання чинного законодавства, будівельних і санітарних норм.

Квартал (мікрорайон) - це частина території забудови, обмежена червоними лініями або лініями регулювання забудови, з установленим на підставі місцевих правил забудови (при їх відсутності на підставі містобудівної документації) режимом землевикористання.

Червона лінія - геодезичне фіксована межа, яка відокремлює територію вулиць і доріг від інших видів використання територій поселень, призначається для забезпечення регулювання і містобудівного контролю при забудові, реконструкції і благоустрою поселень, при виділенні земельних ділянок, встановленні умов їх використання.

Лінія регулювання забудови - визначена в містобудівній документації межа розміщення будинків і споруд відносно червоних ліній, меж земельних ділянок, природних рубежів, інших територій, на яких встановлені обмеження щодо їх забудови.

Житлова територія - територія житлового кварталу (мікрорайону), яка розподіляється на прибудинкові території для надання у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок та спорудження житлових будинків в кварталі (мікрорайоні).

Прибудинкова територія - це встановлена за проектом розподілу території житлового кварталу (мікрорайону) та проектом забудови земельна ділянка багатоквартирної несадибної забудови, яка необхідна для розміщення та обслуговування житлового будинку (будинків) і пов'язаних з ним господарських та технічних будівель і споруд. Прибудинкова територія встановлюється для будинку (будинків) і не може виділятися для частини будинку (блоку, поверху, секцій квартир тощо).

Житлова одиниця - окрема квартира в житловому будинку, відносно якої розраховується нормативна площа прибудинкової території.

Розрахункова площа прибудинкової території - площа житлової території, що відповідає долі загальної площі будинку (житлової одиниці) в загальної площі житлових будинків, розташованих на земельній ділянці.

Сервітут - обмеження права власника, користувача земельної ділянки або іншого нерухомого майна, що встановлюється на підставі оформленої між сторонами угоди, рішення суду або іншої юридичної підстави, на використання земельної ділянки.

2 ПРАВИЛА РОЗПОДІЛУ ЖИТЛОВОЇ ТЕРИТОРІЇ КВАРТАЛУ (МІКРОРАЙОНУ)

2.1 Визначення меж території житлового кварталу (мікрорайону)

2.1.1 Межами кварталу (мікрорайону), як правило, є червоні лінії магістральних або житлових вулиць, проїзди або лінії регулювання забудови. Квартал розподіляється на ділянки забудови різного функціонального призначення, визначеного у містобудівній документації, які знаходяться в державній, комунальній, приватній (спільній) власності.

2.1.2 Лінію регулювання забудови, якщо вона не визначена в містобудівній документації, визначають за умов додержання нормативних відстаней до червоних ліній, інших існуючих елементів, щодо яких встановлюються обмеження на використання територій згідно з вимогами чинного законодавства, державних будівельних норм (додаток 1 до цих Правил).

2.1.3 До складу території кварталу (мікрорайону) включають житлову територію та розташовані в кварталі ділянки установ та споруд обслуговування, адміністративних установ, комунальних споруд, підприємств обслуговування автомобілів, інших громадських будівель і споруд загальноміського, районного, місцевого значення, які знаходяться у державній, комунальній, приватній (спільній) власності сторонніх осіб і не передаються у власність (користування) об'єднань власників майна житлових будинків.

Межі ділянок вказаних об'єктів встановлюють на підставі затвердженої за встановленим порядком містобудівної та землевпорядної документації.

В разі, якщо земельні ділянки об'єктів обслуговування загальноміського, районного та місцевого значень не відведені за встановленим порядком, то незалежно від строку їх будівництва площі земельних ділянок визначають згідно з додатком 2 цих Правил, який складений на основі таблиці 6.1 державних будівельних норм ДБН 360-92* "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень".

Якщо в додатку 2 показники площі ділянок об'єктів обслуговування загальноміського, районного та місцевого значень згідно з нормативними вимогами не визначені, то площу земельної ділянки визначають згідно з кресленням генерального плану у складі проектної документації на будівництво цих об'єктів.

2.2 Визначення житлової території кварталу (мікрорайону)

2.2.1 Житлову територію кварталу (мікрорайону) розподіляють на земельні ділянки прибудинкових територій окремих житлових будинків.

Житлова територія - це частина території кварталу (мікрорайону), де розташовані житлові будинки, озеленені двори для відпочинку населення та ігор дітей, господарські майданчики, автостоянки, під'їзди до будинків, місця для проїздів пожежних машин, а також озеленені смуги між червоною лінією і лінією регулювання забудови.

До складу житлової території не включають ділянки об'єктів загального користування або такі, що надані громадянам та юридичним особам у приватну (спільну) власність чи мають бути у державній (комунальній) власності згідно з чинним законодавством, а саме:

а) дитячі заклади;

б) загальноосвітні школи;

в) об'єкти торговельно-побутового та комунального обслуговування, адміністративні установи, інші громадські споруди, які розташовані на території кварталу окремо від житлової забудови;

г) мікрорайонні сади, які віднесені до зелених насаджень загального користування згідно з затвердженою містобудівною документацією або земельним кадастром;

д) мікрорайонні комплексні спортивні майданчики;

е) об'єкти, віднесені до пам'яток історії та культури за встановленим порядком;

ж) приватні садиби;

к) існуючі індивідуальні гаражі та автостоянки на земельних ділянках, наданих у приватну власність громадянам або юридичним особам в порядку, встановленому чинним законодавством;

л) господарські блоки, які належать установам житлово-комунального господарства;

м) котельні;

н) трансформаторні підстанції;

о) газорозподільні пункти;

п) свердловини для забору води з підземних джерел водопостачання;

р) ділянки перспективного будівництва, визначені в затвердженій містобудівній документації.

2.2.2 Межі ділянок, вказаних в 2.2.1 об'єктів, які не входять до складу житлової території кварталу (мікрорайону), встановлюють на підставі затвердженої за встановленим порядком містобудівної або землевпорядної документації. В разі, якщо земельні ділянки таких об'єктів не відведені за встановленим порядком, площі земельних ділянок визначаються згідно з додатком 3 цих Правил незалежно від строку їх будівництва.

Якщо в додатку 3 показники величини ділянки об'єктів обслуговування загальноміського та районного значення згідно з нормативними вимогами не визначені, то площу земельної ділянки визначають на основі креслення генерального плану у складі проектної документації на будівництво цих об'єктів.

2.2.3 Озеленену смугу від лінії регулювання забудови до червоної лінії вулиць завширшки не більше як 6 м включають до житлової території. Залишки території вздовж червоної лінії до лінії регулювання забудови, що перевищують 6 м, відносять до територій загального користування населеного пункту, які залишаються в комунальній власності.

В разі, якщо територія від лінії регулювання забудови до існуючої червоної лінії передбачена в містобудівній документації для розширення вулиць, доріг, майданів, зазначену територію також відносять до територій загального користування населеного пункту, які залишаються в комунальній власності.

2.3 Розрахунок резервної площі житлової території кварталу (мікрорайону)

2.3.1 При проведенні розподілу території кварталу (мікрорайону) з метою надання прибудинкової території будинку (житлових будинків) у спільне користування або спільну власність визначають нормативну і резервну площу житлової території кварталу (мікрорайону). Резервну площу житлової території визначають в такій послідовності

Р = ТКВ-ТН, (1)

де Р     - резервна площа житлової території кварталу (мікрорайону); Ткв  - фактична площа житлової території кварталу (мікрорайону); Тн    - нормативна площа житлової території необхідна з урахуванням

вимог чинних державних будівельних, протипожежних і санітарних норм для існуючих житлових будинків.

2.3.2 В разі, якщо резервну площу житлової території не можливо виділити в окрему земельну ділянку, достатню для спорудження житлового будинку (житлових будинків), інших споруд громадського призначення за умов дотримання вимог державних будівельних норм відносно відстаней до існуючих споруд, всю житлову територію кварталу (мікрорайону) розподіляють на земельні ділянки прибудинкових територій існуючих житлових будинків.

У випадку, якщо резервну площу території можливо виділити як одну окрему земельну ділянку або декілька ділянок, її виключають із житлової території, що розподіляється на земельні ділянки прибудинкових територій існуючих житлових будинків.

Кількість житлових одиниць, яку допускається розмістити на резервній земельній ділянці, визначають, виходячи з розрахунку нормативної площі прибудинкової території, що необхідна для розміщення та експлуатації однієї житлової одиниці (квартири) згідно з вимогами 2.4.1-2.4.4.

2.3.3 Нормативна площа житлової території кварталу (мікрорайону) складається з сумарної площі забудови житлових будинків, проїздів та площі земельної ділянки, вільної від забудови, яка розраховується виходячи з нормативних питомих розмірів елементів прибудинкової території для однієї житлової одиниці.

Нормативну площу житлової території кварталу (мікрорайону) визначають в такій послідовності

Тн = Sз + Sпр. + Тод. х К,

де Тн    - нормативна площа житлової території кварталу (мікрорайону);

S3     - сумарна площа забудови існуючих житлових будинків (включаючи площу вимощення);

Sпр.      - площа проїздів житлового кварталу; Тод.    - нормативна площа прибудинкової території для однієї житлової одиниці;

К      - кількість житлових одиниць кварталу (мікрорайону).

Сумарна площа забудови існуючих житлових будинків та кількість житлових одиниць кварталу (мікрорайону) приймається на підставі даних інвентаризації житлових будинків.

В разі, якщо в житловому будинку розміщуються вбудовано-прибудовані об'єкти або нежитлові приміщення торговельного, культурно-побутового, офісного, іншого громадського призначення (в тому числі в підвалі), то нормативну площу прибудинкової території цих приміщень або об'єктів визначають з урахуванням нормальних умов експлуатації згідно з державними або відомчими нормами. У випадку, коли нормативні вимоги до площі земельної ділянки таких об'єктів в чинних нормативно-правових актах не визначені, земельну долю нежитлових приміщень встановлюють пропорційно до долі їх загальної площі від загальної площі житлового будинку.

2.3.4 Площу проїздів житлового кварталу (Sпр) визначають як сумарну площу існуючих облаштованих проїздів, які забезпечують зручні зв'язки будинків з вулицями та між собою, а також дотримання протипожежних норм відповідно до 2.7.1. вказаних правил.

У випадку, коли існуючі облаштовані проїзди не забезпечують дотримання протипожежних норм, до площі проїздів необхідно включати частину території недостатню до нормативної, якщо це дозволяють планувальні умови.

2.4 Нормативна основа визначення площі прибудинкової території, вільної від забудови, яка відноситься до однієї житлової одиниці

2.4.1 Нормативну площу прибудинкової території, вільної від забудови, для однієї житлової одиниці визначають в залежності від містобудівної цінності району, розташування кварталу (мікрорайону) та величини населеного

пункту згідно з таблицею 1.

Таблиця 1

Групи поселень, тис. чол.	Нормативна площа прибудинкової території, вільної від забудови, в залежності від містобудівної цінності району, розташування кварталу (мікрорайону) та величини населеного пункту, м2 на 1 житлову одиницю
		Зони містобудівної цінності
		І	II	III	IV	V	VI	VII
Більше 1000	12,2	15,3	21,4	26,8	26,8	26,8	26,8
500-1000		15,3	21,4	26,8	26,8	26,8
250-500		15,3	21,4	26,8	26,8
100-250			21,4	26,8	26,8
50-100			21,4	26,8	26,8
до 50			21,4		26,8

2.4.2 Мінімальна нормативна площа прибудинкової території, вільної від забудови, розрахована (для міст із чисельністю населення більше 1000 тис. чол. - у першій зоні містобудівної цінності; для міст із чисельністю населення від 250 до 1000 тис. чол. - у другій зоні; для інших населених пунктів - у третій зоні) виходячи із умов забезпечення достатньої площі території для функціонування та обслуговування житлового будинку, з чинних нормативних вимог та умов забудови, що склались. Мінімальна нормативна площа для І-ІІІ зон містобудівної цінності може бути збільшена до максимальної величини, визначеної 2.4.3 цих Правил за згодою населення кварталу (мікрорайону) в порядку, що визначається законодавством.

Нормативна площа прибудинкової території, вільної від забудови, в ІV-VІІ зонах містобудівної цінності може бути зменшена до мінімальної за згодою населення кварталу (мікрорайону) в порядку, що визначається законодавством.

2.4.3 Нормативну площу прибудинкової території, вільної від забудови, для однієї житлової одиниці у ІV-VІІ зонах містобудівної цінності визначають у відповідності з питомими показниками елементів прибудинкової території, які наведені в таблиці 2.

Таблиця 2

Найменування елементів прибудинкової території, вільної від забудови	Питомі розміри елементів території, для однієї житлової одиниці, м2	Найменші відстані від майданчиків до вікон житлових і громадських будинків, м
Озеленені території	18,0
Ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку	2,0	12
Майданчики для відпочинку дорослого населення	3,0	10
Майданчики для занять фізкультурою	0,6	10-40
Майданчики для господарських цілей	0,9	20
Майданчики для стоянок автомашин	2,3	10
Загальна величина нормативної прибудинкової території, вільної від забудови	26,8

2.4.4 Питомі показники елементів прибудинкової території, вільної від забудови, для однієї житлової одиниці визначені, виходячи із середнього розміру сім'ї, що мешкає в одній житловій одиниці - 2,9 чол. (за даними державної статистичної звітності України), питомих розмірів майданчиків та площі озелененої території кварталу в м на 1 людину згідно з державними будівельними нормами ДБН 360-92* "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" та зміни №7 ДБН 360-92*, затвердженої наказом Держбуду № 21 від 2.02.99 р. Нормативну площу прибудинкової території, вільної від забудови, можливо уточнити з урахуванням статистичних даних щодо середнього розміру сім'і в конкретному населеному пункті, а також за даними житлово-експлуатаційних установ щодо чисельності населення, яке мешкає у кварталі (мікрорайоні).

2.4.5 Для І-ІII зон містобудівної цінності району, розташування кварталу (мікрорайону) склад майданчиків та інших елементів прибудинкової території визначається за умовами, що склалися, з урахуванням потреб населення в межах площі прибудинкової території згідно з таблицею 1.

2.4.6 До площі озеленених територій включають сумарну площу озеленених ділянок прибудинкової території, а також майданчики для відпочинку дорослого населення, ігрові для дітей дошкільного й молодшого шкільного віку, пішохідні доріжки, якщо вони займають не більше 30 % загальної площі ділянки.

В житлових кварталах, які розташовані у ІV-VІІ зонах містобудівної цінності та прилягають до лісу, лісопарку або розміщені в їх оточенні, загальну площу озелененої території можна зменшувати на 30 %. На прибудинковій території допускається розміщувати 30 % нормативної площі озеленення житлового кварталу.

2.4.7 Майданчики для господарських цілей передбачають для розміщення сміттезбірників, чищення меблів, одягу, килимів та ін., для сушіння білизни.

Допускається зменшувати, але не більше ніж на 50 %, питомі розміри зазначених майданчиків (при забудові житловими будинками, обладнаними приміщеннями для сушіння білизни, ліфтами, сміттєпроводами), а також майданчиків для: дитячих ігор, відпочинку дорослого населення; для занять фізкультурою при створенні закритих споруд або при формуванні єдиного фізкультурно-оздоровчого комплексу для школярів і дорослого населення в кварталі (мікрорайоні).

2.5 Визначення розрахункової площі прибудинкових територій існуючого житлового фонду

2.5.1 Прибудинкова територія у відповідності з державними будівельними нормами включає:

а) територію під житловим будинком або житловими будинками (включаючи площу вимощення);

б) проїзди та тротуари;

в) озеленені території;

г) ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку;

д) майданчики для відпочинку дорослого населення; е) майданчики для занять фізкультурою; ж) майданчики для господарських цілей; з) майданчики для стоянок автомашин.

2.5.2 Площу окремих земельних ділянок прибудинкових територій існуючого житлового фонду визначають в такій послідовності:

- встановлення розрахункової площі житлової території кварталу (мікрорайону), для окремого існуючого житлового будинку;

- визначення реальної земельної частки прибудинкової території;

- визначення ідеальної земельної частки прибудинкової території.

2.5.3 Розрахункова площа прибудинкової території - це частина території, яка відповідає долі кількості житлових одиниць (квартир) окремого будинку в сумарній кількості житлових одиниць (квартир), що розташовані в кварталі (мікрорайоні).

2.5.4 Розрахункову площу житлової території кварталу (мікрорайону) для окремого існуючого житлового будинку визначають в такій послідовності:

а) встановлюють долю кількості житлових одиниць (квартир) окремого будинку в сумарній кількості житлових одиниць, які розташовані в межах кварталу (мікрорайону):

Д = Б0 : Б , (1)

де Д     - доля кількості житлових одиниць, що знаходиться у розпорядженні

окремого об'єднання співвласників; Б0    - кількість житлових одиниць, що знаходиться у розпорядженні

окремого об'єднання співвласників;

Б      - кількість житлових одиниць, розташованих в кварталі (мікрорайоні); б) визначають площу житлової території, що відповідає долі кількості житлових одиниць, і яка знаходиться у розпорядженні окремого об'єднання співвласників в сумарній кількості житлових одиниць, розташованих в кварталі (мікрорайоні):

Т0 = Т х Д, (2)

де Т0    - розрахункова площа житлової території для окремого житлового будинку;

     Т      - вся площа земельної ділянки.

Середня розрахункова площа житлової території кварталу (мікрорайону) складається з площ реальної та ідеальної земельних часток і характеризує загальну величину прибудинкової території для окремого існуючого житлового будинку.

2.6 Поняття реальної та ідеальної земельних часток прибудинкової території

2.6.1 В разі, якщо вся житлова територія кварталу (мікрорайону), за винятком встановлених резервних земельних ділянок та територій загального використання населених пунктів, не може бути розподілена на земельні ділянки прибудинкових територій з встановленням меж на місцевості за планувальних умов (наявність майданчиків, озеленення тощо, які призначені для обслуговування мешканців декількох житлових будинків або кварталу в цілому), в складі прибудинкової території встановлюють реальну та ідеальну земельні частки. Реальна та ідеальна земельні частки передаються в колективну (приватну, спільну приватну) власність громадян - співвласників житлового будинку.

2.6.2 Реальна земельна частка - це частина земельної ділянки прибудинкової території житлового будинку, межі якої можуть бути встановлені на місцевості.

До складу реальної земельної частки включають забудовані і вільні від забудови площі прибудинкової території, що безпосередньо примикають до житлового будинку (тобто планувальне не відокремлені від вказаного будинку іншим житловим будинком, громадською спорудою, територією загального користування, резервною земельною ділянкою), а саме:

а) територію під житловим будинком (площу забудови житлового будинку);

б) вимощення житлового будинку;

в) територію між стіною житлового будинку та червоною лінією вулиці або іншою лінією регулювання забудови завширшки не більше як 6 м, якщо будинок розташований безпосередньо до вказаних ліній;

г) майданчики для відпочинку біля входів в житловий будинок;

д) майданчики для евакуації сміття біля входу в сміттєзбиральну камеру житлового будинку;

е) місцевий проїзд, тротуар, озеленену смугу вздовж входів в житловий будинок;

ж) розворотні площадки та автостоянки для тимчасового зберігання автомобілів, які безпосередньо сполучені з вказаним проїздом;

к) майданчики ігрові для дітей дошкільного й молодшого шкільного віку, для відпочинку дорослого населення, занять фізкультурою, господарських цілей, вигулювання собак, які безпосередньо примикають до проїзду вздовж входів в житловий будинок або розташовані згідно з вимогами 2.7.2, а також газони, квітникові клумби, газони з деревами та пішохідні доріжки, що сполучують вказані майданчики між собою та з входами в житловий будинок;

м) майданчики господарських споруд, погребів, якщо вказані споруди безпосередньо примикають або знаходяться на найменшій відстані до входів в житловий будинок.

2.6.3 Ідеальна земельна частка - частина земельної ділянки прибу-динкової території житлового будинку, яка не може бути встановлена на місцевості за умов її місцерозташування, природних та планувальних особливостей, фізичних параметрів. До складу ідеальної земельної ділянки включають функціонально-планувальні елементи житлової території, які не примикають безпосередньо до житлового будинку (тобто планувальне відокремлені від нього іншими спорудами, резервними ділянками або територіями загального користування) і можуть бути призначені для обслуговування вказаного будинку та інших будинків кварталу (мікрорайону), а саме:

а) тупикові місцеві проїзди з розворотними площадками та тротуарами, які знаходяться між торцями окремо розташованих житлових будинків або групами окремо розташованих і зблокованих житлових будинків та забезпечують зв'язок житлових будинків з житловими або магістральними вулицями;

б) внутрішньоквартальні (мікрорайонні) сквери та бульвари, які за даними земельного кадастру не віднесені до зелених насаджень загального користування;

в) дитячі ігрові майданчики, які знаходяться між групами окремо розташованих або зблокованих житлових будинків і розраховані на обслуговування населення вказаних будинків або кварталу (мікрорайону);

г) автостоянки для постійного зберігання автомобілів, розраховані для обслуговування декількох житлових будинків, які розташовані між групами окремо розташованих або зблокованих житлових будинків, а також на території між житловими будинками та магістральними (житловими) вулицями, іншими межами кварталу (мікрорайону) за умов, якщо вказані автостоянки не знаходяться у власності сторонньої особи або не залишаються в комунальній власності і не утворюють окрему земельну ділянку;

ж) ділянки для смітгезбірників, які розташовані між групами окремо розташованих або зблокованих будинків;

к) ділянки господарських споруд, погребів громадян, які розташовані між групами окремо розташованих або зблокованих будинків.

2.6.4 У разі, якщо реальна частка земельної ділянки для окремого існуючого житлового будинку з урахуванням кількості житлових одиниць в ньому дорівнює середній розрахунковій площі житлової території кварталу (мікрорайону), ідеальну частку земельної ділянки не визначають.

У випадку, якщо реальна частка земельної ділянки для окремого житлового будинку з урахуванням кількості житлових одиниць в ньому більше ніж середня розрахункова площа житлової території кварталу (мікрорайону), ідеальну частку земельної ділянки зменшують пропорційно її загальної площі.

За умов, якщо реальна частка земельної ділянки для окремого існуючого житлового будинку з врахуванням кількості житлових одиниць в ньому менше середньої розрахункової площі житлової території кварталу (мікрорайону), ідеальну частку земельної ділянки визначають як різницю між середньою розрахунковою та реальною частками земельної ділянки.

2.7 Нормативні обмеження визначення реальної земельної частки прибудинкової території

2.7.1 Для житлових будинків влаштовують проїзди з твердим покриттям, які забезпечують зручні зв'язки та дотримання протипожежних норм.

Для житлових будинків заввишки 9 поверхів повинні бути проїзди завширшки не менше 3,5 м або смуги завширшки 6 м, придатні для проїзду пожежних машин з двох поздовжніх сторін багатосекційних житлових будинків і з усіх сторін односекційних будинків. До житлових будинків меншої поверховості проїзди допускається влаштовувати з однієї поздовжньої сторони.

Уздовж фасадів будинків, які не мають входів, допускається передбачати смуги завширшки 6 м з нижчим типом покриття, придатні для проїзду пожежних машин.

2.7.2 При розподілі житлової території кварталу (мікрорайону) ігрові майданчики для дітей дошкільного та молодшого шкільного віку, для відпочинку дорослого населення, для занять фізкультурою, для господарських цілей, для стоянок автомашин, розміщені в межах нормативних відстаней до житлового будинку, визначених в таблиці 1, відносять до реальної земельної частки його прибудинкової території, за наявності майданчиків, озеленення тощо, які призначені для обслуговування мешканців групи житлових будинків або кварталу, вказані елементи житлової території відносять до об'єктів сервітуту або ідеальної земельної частки групи житлових будинків.

Відстані від вікон житлових будинків до майданчиків для занять фізкультурою встановлюють залежно від їхніх шумових характеристик; до майданчиків для сушіння білизни - не нормуються; до майданчиків для господарських цілей від найбільш віддаленого входу в житловий будинок - не більше 100 м.

Відстані від меж відкритих автостоянок, які розміщені на прибудинкових територіях, слід визначати до вікон житлових будинків.

2.8 Методичні підходи до визначення меж реальної земельної частки прибудинкової території

2.8.1 У разі, якщо між торцями окремо розташованих житлових будинків не існує проїзду, межу реальних земельних часток вказаних будинків встановлюють по середній лінії відстаней між ними. У випадку, коли між торцями житлових будинків існує тупиковий або наскрізний проїзд до інших будинків, межі реальних часток встановлюються по ближньому краю (бордюрному каменю) тротуару (якщо такий існує) або проїжджої частини.

2.8.2 Наскрізні мікрорайонні проїзди між групами окремо розташованих або зблокованих будинків, які забезпечують зв'язок забудови кварталу (мікрорайону) з іншими житловими будинками, кварталами, громадськими установами тощо відносять до територій загального користування населених пунктів, які залишаються в комунальній (державній) власності;

2.8.3 При виділенні реальних земельних часток паралельно розташованих будинків межу реальної земельної частки зі сторони входів до будинку встановлюють за умов зручності користування прибудинковою територією, виходячи з вимог 2.7.2 цих Правил, а з іншої сторони, де входів немає, на відстані 5-8 м від лінії вимощення житлового будинку.

2.8.4 В разі, якщо входи до зблокованих під кутом житлових будинків влаштовані з внутрішньої сторони кута, то встановлюють спільну реальну земельну частку для вказаних будинків, виходячи із зручності користування прибудинковою територією, або визначають межу реальних земельних часток, виходячи з розмежованості конструкцій будинків за даними технічних паспортів, по лінії, паралельній розподілу кута пополам.

2.8.5 У випадку, коли входи до одного із зблокованик будинків влаштовані з боку лицьового фасаду, а іншого - з боку дворового фасаду, реальні земельні частки, як правило, розподіляють. При цьому межі їх встановлюють згідно з вимогами 2.7.2, 2.8.3 цих Правил.

2.8.6 Якщо обидва входи до зблокованих під кутом житлових будинків влаштовані з лицьових фасадів і орієнтовані на зовнішній простір, межі реальних земельних часток зі сторони входів встановлюють згідно з вимогами 2.7.2, 2.8.3 цих Правил. З внутрішньої сторони кутової секції межу реальних земельних часток встановлюють, виходячи з розмежованості конструкцій будинків за даними технічних паспортів, по лінії, паралельній розподілу кута пополам, або визначають вказану територію як ідеальну земельну частку двох будинків за погодженням їх співвласників.

2.8.7 Межі реальних земельних часток лінійних зблокованих багатосек-ційних будинків встановлюють відповідно до розмежованості їх зовнішніх стін за даними технічних паспортів цих будинків або визначають цю прибу-динкову територію як спільну реальну земельну частку вказаних будинків за погодженням їх співвласників.

2.8.8 В кварталах (мікрорайонах), де виявлено резервну житлову територію, межі реальних земельних часток існуючих житлових будинків встановлюють з урахуванням можливості виділення резервних земельних ділянок згідно з вимогами 2.3 цих Правил. Якщо за планувальних умов резервні земельні ділянки не можуть бути встановлені, то при рівномірному розміщенні житлових будинків з низькою щільністю житлову територію розподіляють на реальні земельні частки вказаних будинків з площею згідно з вимогами 2.6 цих Правил. В цьому випадку ідеальна земельна частка не встановлюється.

2.8.9 В кварталах (мікрорайонах) з нерівномірним за щільністю розміщенням житлових будинків на примагістральній і внутрішній територіях (як правило, великі за площею мікрорайони, забудовані у 70-і роки в найзначні-ших та значних містах,) реальні земельні частки будинків, які розташовані з низькою щільністю у внутрішній зоні мікрорайону, встановлюють виходячи з вимог 2.3 цих Правил або планувальних умов. За наявності майданчиків, озеленення тощо, які призначені для обслуговування мешканців групи житлових будинків або мікрорайону, вказані елементи житлової території відносять до об'єктів сервітуту або ідеальної земельної частки групи житлових будинків.

2.8.10 В сталій забудові центральної частини населених пунктів межі реальних земельних часток житлових будинків, як правило, встановлюють згідно з існуючими міждворовими огорожами за умов, якщо в кварталі не виявлені резервні земельні ділянки.

2.8.11 У високощільній забудові центральної частини населених пунктів для замкнутих з чотирьох сторін житлових будинків з внутрішнім двором встановлюють спільну для вказаних житлових будинків реальну земельну частку, до складу якої включають вказаний двір та вимощення житлових будинків до ближнього краю тротуарів або озеленених смуг магістральних (житлових) вулиць, що оточують будинки.

2.8.12 В усіх випадках межу реальної земельної частки прибудинкової території з боку будинку, де не має входів, визначають, як правило, на відстані не більше як 5-8 м від фасаду, якщо ця територія не використовується під розміщення майданчиків для населення вказаного житлового будинку.

2.8.13 Території технічних коридорів існуючої магістральної інфраструктури, транзитне прокладеної через квартали (мікрорайони) в межах норм відведення, а також коридори теплотрас у лотках (окрім тупикових, які підводять до вузлів і вводу) відносять до територій загального користування, що залишаються у комунальній власності.

2.8.14 Наведені приклади не охоплюють різноманітності існуючих містобудівних умов розподілу територій. В інших випадках, зумовлених особливостями конкретної містобудівної ситуації, необхідно керуватись методами та підходами, які застосовуються при розробленні містобудівної документації з планування і забудови житлових кварталів (мікрорайонів).

2.9 Визначення об'єктів, що використовуються сторонніми користувачами (об'єктів сервітуту), та правил їх використання

2.9.1 В межах реальної земельної частки прибудинкової території багатоквартирного житлового будинку встановлюють ділянки, на які поширюються права сторонніх користувачів і обмежуються права власників вказаної земельної частки щодо їх використання - об'єкти сервітуту, в тому числі:

- громадські об'єкти загального користування;

- об'єкти обмеженого користування;

- технічні об'єкти.

2.9.2 До громадських об'єктів загального користування в межах реальної земельної частки, відносять:

а) місцевий проїзд і тротуар вздовж входів в житловий будинок, які забезпечують транспортні та пішохідні зв'язки інших житлових будинків, громадських споруд або об'єктів, які знаходяться у власності (користуванні) сторонніх осіб, з магістральними і житловими вулицями, щодо яких поширюється право проходу або проїзду транспортних засобів та пішоходів через земельну ділянку;

б) розворотні площадки, які безпосередньо сполучені з вказаним проїздом, на які поширюється право їх використання сторонніми особами для забезпечення умов безпеки автодорожнього руху;

в) смуги вздовж вимощень житлових будинків, на які поширюється право вільного проїзду пожежних машин згідно з 2.7 цих Правил.

г) під'їзди та підходи до газорозподільних пунктів, котелень, трансформаторних підстанцій та розподільних пристроїв, свердловин водозабору з підземних джерел водопостачання, на які поширюється право вільного проїзду транспортних засобів та проходу сторонніх осіб через земельну ділянку, здійснення діяльності з їх утримання і експлуатації, а також території в межах санітарних розривів до вказаних об'єктів, де діють обмеження на їх використання у відповідності з чинним законодавством і державними (відомчими) нормами;

д) майданчики ігрові для дітей дошкільного й молодшого шкільного віку, для відпочинку дорослого населення, занять фізкультурою, господарських цілей, вигулювання собак, на які поширюється право їх використання сторонніми особами згідно з цільовим призначенням, за умов, якщо площі вказаних майданчиків розраховані на обслуговування населення інших житлових будинків, а також пішохідні доріжки, що сполучують вказані майданчики між собою та з входами в інші житлові будинки, на які поширюється право проходу сторонніх осіб.

е) ділянки біля входів до об'єктів громадського обслуговування, адміністративних та інших споруд вбудовано-прибудованих до житлових будинків, щодо яких поширюється право проходу або проїзду транспортних засобів та пішоходів через земельну ділянку, а також здійснення діяльності, пов'язаної з забезпеченням утримання і експлуатації вказаних об'єктів у відповідності з їх функціональним призначенням.

2.9.3 До сервітутів обмеженого користування, розташованих в межах реальної земельної частки, які є об'єктами приватної (спільної приватної, колективної) власності сторонніх осіб, відносять майданчики різних споруд, а саме:

а) господарські споруди;

б) індивідуальні гаражі;

в) погреби;

г) городи.

2.9.4 До технічних сервітутів відносять:

а) коридори підземних, наземних і напівпідземних інженерних мереж, на які поширюється право прокладення, ремонту та експлуатації ліній електропередачі, зв'язку, газопостачання, водопостачання, каналізації та інших інженерних комунікацій через земельну ділянку;

б) технічні зони, на які поширюється право доступу для обслуговування об'єктів міської інфраструктури;

в) водостоки і зливостоки, на які поширюється право відведення води через земельну ділянку;

г) прибережна смуга, на яку поширюється право її використання для причалювання, водозабору, водопою (в разі, якщо житлові будинки розташовані на території вказаної смуги);

д) площа під опорою, яка використовується третіми особами для спорудження своїх об'єктів.

2.9.5 Розміри і площі ділянок, які є об'єктами сервітутів, визначають у відповідності з проектом забудови на підставі державних будівельних норм ДБН 360-92*. Технічні сервітути визначають згідно з чинним законодавством або нормативними актами відповідних міністерств і відомств згідно з додатком 1.

Сервітути встановлюють за рішеннями органів державної влади та місцевого самоврядування, договорами (угодами) між власниками земельних ділянок, рішеннями суду.

2.9.6 Обмеження прав власника земельної ділянки щодо її використання та забудови (заборона нового житлового будівництва, спорудження гаражів, автостоянок, миття та обслуговування транспортних засобів і техніки тощо) встановлюють за рішеннями органів місцевого самоврядування у разі визначення зон з особливим режимом використання земель згідно з чинним законодавством на основі затвердженої містобудівної документації (додаток 1). До таких відносять:

а) санітарно-захисні зони промислових, сільськогосподарських, транспортних, комунальних, складських підприємств і об'єктів, а також випромінюючих споруд телерадіостанцій і радіорелейних ліній;

б) зони і округи санітарної охорони курортів;

в) зони санітарної охорони джерел водопостачання, водоочисних споруд;

г) прибережні смуги водойм;

д) зони охорони ландшафту, пам'яток архітектури, зони регулювання забудови;

е) охоронні зони об'єктів природно-заповідного фонду;

ж) зони залягання корисних копалин;

к) сейсмічні зони та зони руйнування земної поверхні, зсувів, затоплення, підтоплення, тектонічних розломів та інших небезпечних природних і антропогенних процесів;

л) захисні зони трубопроводів, баз і складів нафтопродуктів, вибухових речовин, кар'єрів, де провадяться вибухові роботи, та інших небезпечних об'єктів;

м) технічні зони метрополітену та інших підземних споруд.

Зони з особливим режимом встановлюються відповідно до законів України, чинних будівельних, санітарних та протипожежних норм.

2.9.7 Об'єкти сервітутів та зон з особливим режимом використання земель повинні мати конкретний опис із зазначенням площі земельної ділянки, до якої вони відносяться. Межі цих об'єктів можуть бути встановлені на плані земельної ділянки без їх встановлення в натурі (на місцевості).

З ПОРЯДОК РОЗРОБЛЕННЯ, УЗГОДЖЕННЯ І ЗАТВЕРДЖЕННЯ ПРОЕКТУ РОЗПОДІЛУ ТЕРИТОРІЇ КВАРТАЛУ (МІКРОРАЙОНУ)

3.1 Організація розроблення проекту

3.1.1 Виконавчі органи міських (районних в місті) рад організують розроблення проекту розподілу території кварталу (мікрорайону) за зверненням співвласників житлових будинків або за ініціативою управлінь містобудування і архітектури, землевпорядних органів, державної налогової адміністрації. Проект розподілу території виконують на замовлення виконавчих органів міських (районних в містах) рад за рахунок коштів місцевого бюджету з можливим залученням інших джерел фінансування на підставі завдання на проектування.

При виконанні проекту за ініціативою державної налогової адміністрації для цілей оподаткування обчислюють середню розрахункову площу житлової території для однієї житлової одиниці з урахуванням фактичної чисельності населення згідно з вимогами 2.5.3.

Внимание! Это не полная версия документа. Полная версия доступна для скачивания.